Tipos de financiamento imobiliário

Na hora de comprar a casa própria, poucas são as pessoas que podem adquirir o imóvel à vista. No entanto, apesar de bastante popular, escolher entre os tipos de financiamento imobiliário nem sempre é fácil. Além de serem vários os detalhes, nem sempre o que é bom para um, é o melhor para outro. Nessas horas, a informação é sua melhor aliada para fazer um negócio. Saiba agora como funciona cada um dele e pense bem antes de assinar qualquer contrato.

Quais são os tipos de financiamento imobiliário hoje no Brasil?

O financiamento imobiliário nada mais é do que um empréstimo, feito por uma banco ou instituição financeira, para que o consumidor adquira sua casa própria. Dessa forma, o imóvel é pago à vista para o vendedor e o comprador vai quitando aos poucos através do pagamento de parcelas a quem ele pegou o dinheiro emprestado.

Lógico que, como qualquer outro empréstimo, há juros e taxas embutidos nessas parcelas – e é aí que o tipos de financiamento imobiliário se diferem uns dos outros. De acordo com a forma como são calculados e aplicados às parcelas, o valor da prestações podem aumentar ou diminuir com o tempo.

Hoje, são 3 o tipos de financiamento imobiliário existentes no país: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e a Carteira Hipotecária. Nestes, por sua vez, é possível escolher entre outras 3 formas de pagamento: Sistema Price, SAC e Sacre. Veja como funcionam e a diferença entre eles.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

Entre os tipos de financiamento imobiliário, o SFH é o mais praticado entre os bancos. Como uma lei proíbe que essas instituições cobrem mais do que 12% ao ano de juros, as taxas anuais costumam ser menores. Por outro lado, apenas através do SFH é possível utilizar o saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para quitar saldo devedor ou amortizar parcelas.

Para utilizar o SFH é preciso que:

  • O imóvel seja residencial, o primeiro imóvel em nome do comprador e esteja localizado no município de residência do comprador;
  • Ter valor máximo de R$ 1,5 milhão para o estados do Rio de Janeiro, são Paulo, Minas Gerais e Distrito Federal; e de R$ 800 mil para o restante do país (a partir de 30 de outubro de 2018);
  • Limite de financiamento de até 90% na Tabela SAC ou até 80% na tabela Price;
  • Prazo máximo de financiamento de até 420 meses.

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

Acima desses valores, automaticamente ficam valendo a normas do Sistema Financeiro Imobiliário, cujas taxas são definidas livremente pelo mercado – o que faz com que os juros sejam mais altos. Não existe valor máximo do imóvel, que pode ser residencial ou comercial, em qualquer cidade. Também não há obrigatoriedade de ser o primeiro imóvel.

Por outro lado, o prazo de financiamento também muda, de até 420 meses para imóveis residenciais e de até 120 meses para comerciais. O limite de financiamento, entretanto, passa a ser de 100% da tabela Price ou SAC.

Carteira Hipotecária

O terceiro dos tipos de financiamento imobiliário é a Carteira Hipotecária. Assim como o SFI, também serve tanto imóveis residenciais quanto comerciais, em qualquer cidade e sem exigência de ser o primeiro em nome do comprador.

Também não existe valor máximo para o imóvel e a média de financiamento costuma ficar entre 30% e 60% do total do imóvel. Não há prazo máximo de crédito estipulado, uma vez que o banco analisa caso a caso. Já os juros, são os maiores entre os 3 tipos de financiamento imobiliário, ficando entre 14% e 18% ao ano.

SAC, Sacre e Price – como funcionam?

Hoje, o reajuste das parcelas podem ser feito através de 3 sistemas diferentes: SAC, Sacre e Price. O Sistema de Amortizações Constantes (SAC), como o próprio nome já diz, tem variação apenas dos juros cobrados em relação ao saldo devedor.

Assim, as parcelas diminuem ao longo do tempo, por isso, se as maiores forem pagas logo no início do financiamento, a dívida é amortizada mais rapidamente – e os juros totais também são reduzidos. Dessa forma, elas ficam mais fáceis de serem honradas caso algum imprevisto ocorra com o passar do tempo.

Já com o Price ocorre justamente o contrário e, por isso mesmo, não é muito utilizado. Originalmente, o modelo é de parcelas fixas, mas no Brasil é utilizado um modelo adaptado à economia local, prevendo que elas variem de acordo com a inflação. O reajuste é feito através da Taxa Referencial (TR), e acaba aumentando com o passar do tempo.

Por outro lado, o terceiro dos tipos de financiamento imobiliário é o Sistema de Amortização Crescente (Sacre), que reúne características dos 2 anteriores. Ou seja, as parcelas são crescentes durante certo tempo, após o qual começam a diminuir. O reajuste também é atrelado à TR.

Agora já fica mais fácil entender qual o melhor entre os tipos de financiamento imobiliário e fazer a sua escolha de forma mais acertada.

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